Η ΚΑΣΤΟΡΙΑ ΣΤΟ ΜΥΑΛΟ ΤΟΥ ΝΙΚΟΥ ΑΝΑΣΤΟΠΟΥΛΟΥ

αγορές

1.4 ΓΕΩΜΕΤΡΙΚΟΙ ΜΕΤΑΣΧΗΜΑΤΙΣΜΟΙ

Να περάσει ο επόμενος

Ουραγός στις επενδύσεις για εμπορικά κέντρα η Ελλάδα

Η Έννοια του Γεωμετρικού Μετασχηματισμού [pic]

Το παιχνίδι με τον Πανσερραϊκό δεν άρεσε ιδιαίτερα στο Νίκο Αναστόπουλο.

Τριάντα δισ. ευρώ είναι, αυτή τη στιγμή, τα διαθέσιμα κεφάλαια για επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα στην Ευρώπη. Όμως, οι μεγάλες ξένες επιχειρήσεις που επενδύουν σε εμπορικά κέντρα στη Νότια Ευρώπη, όπως τράπεζες και εταιρείες αξιοποίησης ακινήτων, φαίνεται να αγνοούν την Ελλάδα

- Γνωρίζουμε από την Α΄ Λυκείου ότι συνάρτηση από ένα σύνολο Α σε ένα σύνολο Β είναι μια διαδικασία με την οποία κάθε στοιχείο του Α αντιστοιχίζεται σε ένα και μοναδικό στοιχείο του Β. Στην παράγραφο αυτή θα ασχοληθούμε με συναρτήσεις για τις οποίες τα Α και Β συμπίπτουν με το σύνολο [pic] των σημείων ενός καρτεσιανού επιπέδου [pic].

Ο "αλενατόρε", στη συνέντευξη Τύπου, αρκέστηκε σε ένα σχόλιο:

ΓΙΩΡΓΟΣ ΦΙΝΤΙΚΑΚΗΣ

Οι συναρτήσεις αυτές λέγονται γεωμετρικοί μετασχηματισμοί στο επίπεδο ή, απλά, γεωμετρικοί μετασχηματισμοί.

"Αποδείξαμε ότι είμαστε σοβαρή ομάδα που ξέρει να παίρνει αποτελέσματα και όταν δεν έχει καλή απόδοση. Περί τα 1,5 δισ. ευρώ επενδύθηκαν πέρυσι σε σύγχρονα εμπορικά κέντρα στη Νότια Ευρώπη, όπως προκύπτει από στοιχεία του διεθνούς οίκου John Lang LaSalle.

Δηλαδή, γεωμετρικός μετασχηματισμός είναι οποιαδήποτε συνάρτηση [pic]. [pic]

Συνεχίζουμε, ξεχνάμε αυτό το παιχνίδι και σκεφτόμαστε αμέσως το επόμενο με την Καστοριά που θα είναι δύσκολο". Τα 300 εκατ. ευρώ αφορούσαν την Ιταλία, 700 εκατ. ευρώ την Ισπανία, 500 εκατ. ευρώ την Πορτογαλία και μόλις 30.000 ευρώ την Ελλάδα.

Ως προς τη συνάρτηση αυτή η εικόνα, [pic], του σημείου [pic] θα συμβολίζεται με [pic].

Και ευχήθηκε στον Πανσερραϊκό "από τον οποίο πέρασα και έχω καλές αναμνήσεις να βρει το δρόμο του και να σωθεί". Σύμφωνα με έρευνα του οίκου FPD Savills, η Ελλάδα αποτελεί μια από τις τελευταίες επιλογές των επενδυτών, όταν αποφασίζουν την επέκταση των δραστηριοτήτων τους εκτός συνόρων.

Ένα παράδειγμα γεωμετρικού μετασχηματισμού είναι η συνάρτηση [pic] [pic], η οποία αντιστοιχίζει κάθε σημείο Μ στο συμμετρικό του [pic] ως προς τον άξονα [pic].

Ο Ντούσαν Μιτόσεβιτς, παραδέχτηκε την ανωτερότητα του Άρη:

Συγκεκριμένα, από ένα δείγμα ξένων επενδυτών που ερωτήθηκαν, η Αθήνα θεωρείται ότι έχει κακές υποδομές και χαμηλής ποιότητας εμπορικά κέντρα, ενώ την ίδια στιγμή, αν και το οικονομικό περιβάλλον ευνοεί νέες επενδύσεις, τις αποτρέπουν φορολογικά εμπόδια (μετάθεση επιβολής ΦΠΑ στα ακίνητα για το 2005, υψηλός φόρος μεταβίβασης) και πολεοδομικά αντικίνητρα.

- Στη συνέχεια θα ασχοληθούμε μόνο με τους γεωμετρικούς μετασχηματισμούς που απεικονίζουν τα σημεία [pic] στα [pic] των οποίων οι συντεταγμένες δίνονται από ένα σύστημα της μορφής [pic] ή, ισοδύναμα, από μια εξίσωση της μορφής [pic] (1) όπου [pic] πραγματικοί αριθμοί.

"Ήταν καλύτερος από εμάς, πιο έμπειρη ομάδα και πήρε εύκολα μια σημαντική νίκη.

«Για όσο διάστημα υπάρχουν αυτές οι εκκρεμότητες, θα καθυστερούν και οι επενδύσεις από ξένους στην ελληνική αγορά ακινήτων», επισημαίνεται χαρακτηριστικά.

Αν [pic] και [pic], τότε η εξίσωση (1) παίρνει τη μορφή [pic] (2)

Στο πρώτο ημίχρονο παίξαμε καλά, είχαμε προϋποθέσεις για αντεπιθέσεις αλλά δεν ξέραμε πως να τις αξιοποιήσουμε.

Ο διευθύνων σύμβουλος της FPD Savills στην Ελλάδα κ. Δημήτρης Μανουσάκης, υποστηρίζει ότι θα περάσει μια διετία μέχρι να σημειωθεί σημαντική εξέλιξη στο μέτωπο των ξένων επενδύσεων στην Ελλάδα. «Αυτή τη στιγμή, υπάρχουν διαθέσιμα κεφάλαια, ύψους πολλών εκατοντάδων δισ. ευρώ, για επενδύσεις στην Ευρώπη.

Στην περίπτωση αυτή ο γεωμετρικός μετασχηματισμός λέγεται γραμμικός μετασχηματισμός και ο πίνακας [pic] λέγεται πίνακας του γραμμικού μετασχηματισμού.

Στο δεύτερο με τις αλλαγές προσπάθησα να αλλάξω κάτι αλλά ο Άρης ήταν καλύτερος και κέρδισε δίκαια".

Οι επενδυτές αυτοί ανιχνεύουν μεν την ελληνική αγορά, δεν εισέρχονται, όμως, προς το παρόν, λόγω των προβλημάτων που δημιουργεί το οικονομικό περιβάλλον στην Ελλάδα.

Για παράδειγμα, ο γεωμετρικός μετασχηματισμός που ορίζεται από το σύστημα [pic] ή, ισοδύναμα, από την εξίσωση [pic] είναι ένας γραμμικός μετασχηματισμός με πίνακα τον [pic].

Άφησε και ένα υπονοούμενο… "δεν κατάλαβα γιατί ήρθαμε με τη δεύτερη ομάδα".

Ένα από τα εμπόδια, ίσως το κυριότερο, είναι η έλλειψη διαφάνειας, καθώς και το περίπλοκο νομικό και φορολογικό καθεστώς.

Με αυτόν τον μετασχηματισμό το σημείο [pic] απεικονίζεται στο [pic], ενώ το σημείο [pic] στο [pic], δηλαδή στον εαυτό του.

ΤΟΥΣ ΠΑΙΚΤΕΣ των δύο ομάδων εκπροσώπησαν Γκουγκουλιάς και Παγώνης:

Όσο υπάρχουν αυτά τα εμπόδια, θα αναβάλλονται και οι επενδύσεις από ξένους στην ελληνική αγορά», υπογραμμίζει χαρακτηριστικά.

- Ας θεωρήσουμε τώρα το γραμμικό μετασχηματισμό [pic] [pic] και τα μοναδιαία διανύσματα [pic] και [pic].

"Αποστολή μας είναι κάθε παιχνίδι να είμαστε καλύτεροι από το προηγούμενο και να κερδίζουμε", είπε ο πρώτος ενώ ο δεύτερος σχολίασε:

4 φορές λιγότερα από την Πορτογαλία

Τότε, η εικόνα [pic] του πέρατος [pic] του διανύσματος [pic] έχει συντεταγμένες [pic], αφού [pic], ενώ η εικόνα [pic] του πέρατος [pic] του διανύσματος [pic] έχει συντεταγμένες[pic], αφού [pic].

"Πρέπει να βγάλουμε την ομάδα από το αδιέξοδο".

Το νέο Almada Forum, στη Λισαβώνα, συνολικής επιφάνειας 78.000 τ.μ., κατασκευάστηκε από τον ολλανδικό όμιλο MDC και λειτούργησε το φθινόπωρο του 2002. Το ύψος της επένδυσης έφτασε τα 250 εκατ. ευρώ

Παρατηρούμε, δηλαδή, ότι:

Κόπηκαν 4523 εισιτήρια και εισπράχθηκαν 59.524 ευρώ.

Ενδεικτικά είναι τα στοιχεία της μελέτης, σύμφωνα με τα οποία η Πορτογαλία, αν και έχει μικρότερο πληθυσμό από τη χώρα μας και χαμηλότερο ύψος καταναλωτικής δαπάνης, διαθέτει τέσσερις φορές περισσότερα εμπορικά κέντρα - σε επιφάνεια - απ' ό,τι η Ελλάδα.

Oι συντεταγμένες της εικόνας του πέρατος, [pic], του διανύσματος [pic] είναι η πρώτη στήλη, ενώ οι συντεταγμένες της εικόνας του πέρατος, [pic], του διανύσματος [pic] είναι η δεύτερη στήλη του πίνακα του γραμμικού μετασχηματισμού.

Η συνολική επιφάνεια εμπορικών κέντρων στην Πορτογαλία είναι 953.000 τ.μ., όταν στην Ελλάδα είναι μόλις 250.000 τ.μ.

Για παράδειγμα, ο γραμμικός μετασχηματισμός, που απεικονίζει τα πέρατα [pic] και [pic] των διανυσμάτων [pic] και [pic] στα σημεία [pic] και [pic] αντιστοίχως, έχει πίνακα [pic].

Επίσης, η αναλογία τετραγωνικών μέτρων ανά κάτοικο είναι στη χώρα μας μόλις 20 τ.μ., όταν στην Πορτογαλία είναι 110 τ.μ.

Αντίστοιχα, στην Ισπανία, η αναλογία τετραγωνικών μέτρων εμπορικών κέντρων ανά κάτοικο πλησιάζει τα 170 τ.μ. και στην Ιταλία τα 90 τ.μ. (σύμφωνα με στοιχεία της βρετανικής Pradera). Σε σύνολο επιφάνειας εμπορικών κέντρων, η Ισπανία έχει 30 φορές περισσότερα απ' ό,τι η Ελλάδα (7,2 εκατ. τ.μ.), ενώ η Ιταλία 25 φορές περισσότερα, με συνολική επιφάνεια 6 εκατ. τ.μ.

Άλλες αιτίες που «ροκανίζουν» την ανταγωνιστικότητα της ελληνικής αγοράς εμπορικών ακινήτων είναι η απουσία κτηματολογίου και στατιστικών στοιχείων, η υψηλή φορολογία, καθώς και η ασάφεια όσον αφορά τους όρους λειτουργίας της κτηματαγοράς.

Καθυστερήσεις στις άδειες

Ειδικότερα, για την Ελλάδα, στην έκθεση αναφέρεται ότι «αν και πλήθος εταιρειών εξήγγειλαν, τα προηγούμενα χρόνια, μεγαλεπήβολα έργα, ελάχιστα από αυτά προχώρησαν, κυρίως λόγω καθυστερήσεων στην έγκριση των αδειών».

Την τελευταία τετραετία εξαγγέλθηκαν έργα συνολικής επιφάνειας 350.000 τ.μ., αλλά για τα μισά από αυτά είναι άγνωστη η ημερομηνία έναρξης της λειτουργίας τους, αφού δεν έχουν ακόμη επιλυθεί ουσιώδη πολεοδομικά ζητήματα. Όπως αναφέρεται στην έκθεση, «οι πολεοδομικές διαδικασίες έχουν, σε πολλές περιπτώσεις, ασαφή έκβαση, ενώ, συχνά, η πρόοδος έγκρισης των αδειών σκοντάφτει στους δήμους».

Όλα δείχνουν, συνεχίζει η έκθεση, ότι η Ελλάδα θα πρέπει να περιμένει την εποχή μετά την Ολυμπιάδα, προκειμένου να δει τις πρώτες σημαντικές ξένες επενδύσεις. Οι μοναδικές μέχρι σήμερα κινήσεις ξένων στην ελληνική αγορά, είναι η αγορά του Village στου Ρέντη, από τη βρετανική Pricoa και οι επενδύσεις της Carrefur και της ΙΚΕΑ, σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, αντίστοιχα.

Στην Πορτογαλία

Αντίθετα, χώρες όπως η Πορτογαλία, γνωρίζουν μια πρωτοφανή ανάπτυξη στον τομέα των εμπορικών κέντρων. Δεν είναι τυχαίο, ότι στη διετία 2001 - 2002 η Πορτογαλία απέσπασε κεφάλαια άνω του ενός δισ. ευρώ, που κατευθύνθηκαν σε επενδύσεις νέων εμπορικών κέντρων, ενώ μέχρι το 2008 προγραμματίζεται να επενδυθούν σε αυτόν τον τομέα κοντά στα 2 δισ. ευρώ. Μέχρι το 2004, πρόκειται να λειτουργήσουν επτά νέα εμπορικά κέντρα, συνολικής επιφάνειας 232.000 τ.μ., ενώ οι μεγαλύτεροι ξένοι παίκτες στην αγορά είναι οι Amstelland - MDC, ING Bank, Pricoa και Teacher's Insurance.

Στην Ιταλία

Στην Κεντρική και τη Νότια Ιταλία, περιοχές που μέχρι πριν από μια διετία είχαν πολύ μεγάλο έλλειμμα σε σύγχρονα εμπορικά κέντρα, λειτούργησαν μέσα στο 2001 πάνω από 10 υπερσύγχρονοι χώροι, συνολικής επιφάνειας άνω των 250.000 τ.μ. Η πλειονότητα των εμπορικών κέντρων στην Ιταλία είναι υπεραγορές και μόνο λίγα είναι πάνω από 40.000 τ.μ. Μάλιστα, ο μέσος όρος εμπορικών καταστημάτων είναι 30 ανά εμπορικό κέντρο, που θεωρείται χαμηλός για τα ευρωπαϊκά δεδομένα. Πάντως, στην εγχώρια αγορά δραστηριοποιούνται μερικοί από τους κορυφαίους επενδυτές στον χώρο, όπως η Deutche Bank και η Pradera.

Στην Ισπανία

Στην Ισπανία, η συνολική επιφάνεια εμπορικών κέντρων αυξήθηκε κατά 10% το 2001. Η χώρα διαθέτει σήμερα γύρω στα 430 εμπορικά κέντρα. Στη διάρκεια του 2001 λειτούργησαν 23 νέα εμπορικά κέντρα, ενώ έξι από τα υφιστάμενα επεκτάθηκαν, με 607.425 τετραγωνικά μέτρα περισσότερα. Υπάρχει μια μετατόπιση τάσης από τις υπεραγορές σε πιο εξειδικευμένους πολυχώρους, οι οποίοι περιλαμβάνουν καταστήματα, πολυσινεμά και factory outlets, ενώ τα παλιά εμπορικά κέντρα δεν προσελκύουν πλέον εμπορικές επιχειρήσεις, αφού δεν είναι λειτουργικά. Οι πολυκινηματογράφοι έχουν γίνει μόδα, με ετήσια αύξηση 11% στην προσέλευση θεατών, κατά τη διάρκεια της τελευταίας τετραετίας.