Προσγείωση στις τιμές των ακινήτων

Αντίστροφη μέτρηση βλέπουν οι φορείς της κτηματαγοράς

ΓΙΩΡΓΟΣ ΦΙΝΤΙΚΑΚΗΣ

Πτώση των τιμών των ακινήτων βλέπουν οι φορείς της κτηματαγοράς. Έπειτα από αρκετά χρόνια συνεχούς ανόδου, το 2002 οι τιμές για πρώτη φορά άρχισαν να υποχωρούν, κυρίως στις ακριβές περιοχές.

Πολλοί προβλέπουν ότι οι τιμές των ακινήτων, που βρίσκονται σε επίπεδα ρεκόρ, θα ακολουθήσουν πτωτική πορεία τα επόμενα χρόνια. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις των ειδικών της αγοράς, τα επόμενα χρόνια μέχρι και το 2006 αναμένεται να προκύψουν μια σειρά από παράγοντες που θα ενισχύσουν την προοπτική αυτή.

Μεταξύ αυτών είναι: - Η σταδιακή κάμψη του ρυθμού αύξησης των στεγαστικών δανείων τα οποία τα τελευταία χρόνια συντηρούν υψηλά τη ζήτηση για αγορά κατοικιών και συνεπώς και τις τιμές τους. Παράλληλα, ενδεχόμενη άνοδος των επιτοκίων, που βρίσκονται σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα, θα κάνει ακριβότερο τον δανεισμό, ενώ ήδη ο περιορισμός της φοροαπαλλαγής των τόκων των στεγαστικών δανείων πρώτης κατοικίας αναμένεται ότι θα ανεβάσει το κόστος του δανεισμού και θα ασκήσει αρνητική επίδραση στην αγορά. - Η υπερπροσφορά νέων κατοικιών και επαγγελματικών χώρων μέσα στα επόμενα χρόνια. - Η επιβολή του ΦΠΑ στα νέα ακίνητα από την 1/1/2005 που θα συνδυασθεί με άνοδο των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων. - Το τέλος των κονδυλίων του Γ' Κοινοτικού Πλαισίου Στήριξης το 2006 αλλά και των έργων των Ολυμπιακών Αγώνων του 2004, που επιδρούν σήμερα έμμεσα στην κτηματαγορά με τη δημιουργία υποδομών οι οποίες ενισχύουν τη ζήτηση για νέες περιοχές.

Από την άλλη πλευρά, όπως επισημαίνουν οι ίδιοι οι παράγοντες της αγοράς, η ταχύτητα προσγείωσης των τιμών των ακινήτων θα εξαρτηθεί και από μια σειρά άλλους παράγοντες. Όπως, η είσοδος θεσμικών επενδυτών στην αγορά ακινήτων, η ζήτηση για παραθεριστική κατοικία από ξένους και η επέκταση της στεγαστικής πίστης όχι μόνο στα δάνεια για την αγορά πρώτης κατοικίας αλλά και σε άλλους τομείς, όπως τα δάνεια για επισκευές. Ο φρενήρης ρυθμός αύξησης των τιμών των ακινήτων που ξεκίνησε από το 1999 τίναξε τις τιμές των ακινήτων στα ύψη. Σύμφωνα με επίσημα στοιχεία, το 1999 οι τιμές των κατοικιών στην πρωτεύουσα αυξήθηκαν 12,5% και στην επαρχία 5,4% · το 2000 τα αντίστοιχα ποσοστά έφτασαν στο 15,9% στην Αθήνα και στο 7,9% στην επαρχία και το 2001 σε 15,1% στην περιοχή της πρωτεύουσας και σε 10,8% στην επαρχία. Για το 2002 οι τιμές σε χαμηλές και μεσαίες περιοχές αυξήθηκαν κατά μέσον όρο κοντά στο 10%, αλλά για πρώτη φορά υποχώρησαν στις ακριβές μέχρι και 15%.

"Μέχρι και σήμερα τα ακίνητα λειτουργούσαν σαν σωσίβιο για την οικονομία μας.

Μάλιστα, η περυσινή άνοδος των ρυθμών αύξησης των ακινήτων στα επίπεδα του 8% - 9% σε σταθερές τιμές εκτιμάμε ότι θα επιδράσει στον ρυθμό ανάπτυξης της οικονομίας το 2002 κατά μισή ποσοστιαία μονάδα, ενώ μπορεί και ένα μέρος της θετικής αυτής επίδρασης να μετακυλιστεί στο 2003", λέει ο κ. Δημήτρης Μαλλιαρόπουλος, από το Τμήμα Οικονομικών Μελετών της Εθνικής Τράπεζας. Όμως, εκτιμά, "η δυναμική αυτή δεν θα διατηρηθεί στο μέλλον και οι τιμές των ακινήτων μπορεί να κινηθούν και αρνητικά".

Τα επιτόκια

Οι χορηγήσεις στεγαστικών δανείων κορυφώθηκαν τον Απρίλιο του 2002, σημειώνοντας αύξηση 40,8% σε σχέση με τον Απρίλιο του 2001, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος. Από τότε, όμως, ακολουθούν συνεχή πτωτική πορεία, ενώ σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία, τον Οκτώβριο αυξήθηκαν κατά 35,5%. Η στεγαστική πίστη θα συνεχίσει να τρέχει με υψηλούς ρυθμούς σε απόλυτα μεγέθη και για τα επόμενα 2-3 χρόνια, δηλαδή έως και το 2005. Βέβαια, η αύξηση σε ποσοστά θα μειωθεί. Για το 2002, ο ρυθμός επέκτασης της στεγαστικής πίστης υπολογίζεται ότι έκλεισε στο 35% - 36%, έναντι 40% το 2001", επισημαίνει ο διευθυντής Στεγαστικής Πίστης της Eurobank Ergasias κ. Θεόδωρος Καλαντώνης.

ΦΠΑ και υπερπροσφορά θα οδηγήσουν σε κάμψη

"Είναι βέβαιο ότι η αγορά θα επιβαρυνθεί από την επιβολή ΦΠΑ που θα σηματοδοτήσει και αύξηση των αντικειμενικών αξιών, ώστε να ταυτιστούν οι αντικειμενικές τιμές με τις πραγματικές", επισημαίνει ο πρόεδρος της Ομοσπονδίας Κτηματομεσιτών κ. Γιάννης Ρεβύθης.

"Μέχρι το 2005, όπως προκύπτει απ' όσα έχουν εξαγγείλει οι μεγάλοι κατασκευαστές του χώρου, πρόκειται να κτιστούν στην Αττική τουλάχιστον 210.000 τετραγωνικά μέτρα νέων κατοικιών, ενώ 397.000 ακόμη θα υλοποιηθούν σε όλη την υπόλοιπη χώρα. Οι φόβοι που εκφράζονται βασίζονται στην ικανότητα της αγοράς να απορροφήσει τους νέους χώρους που θα δημιουργηθούν, αφού σε αντίθετη περίπτωση θα οδηγηθούμε σε πίεση των τιμών προς τα κάτω, κίνδυνος που διαγράφεται ήδη στην αγορά των γραφείων", τονίζει ο κ. Λεωνίδας Παπαγεωργίου, εμπορικός διευθυντής της Lambert Smith Hampton.